Avant de mettre en location votre bien immobilier, en tant que propriétaire bailleur, vous vous retrouverez face à un ensemble de questions importantes. Il est préférable de bien les comprendre pour assurer une mise en location efficace et sans souci.
Étant donné l’ampleur de la législation et de la jurisprudence en matière de droit du bail, ainsi que l’interaction du droit du bail avec d’autres lois, il est important de noter que cette contribution ne se veut en aucun cas exhaustive, mais elle vise à présenter quelques notions essentielles à connaître dans ce domaine.
La nécessité d’un contrat écrit bien que la loi ne contraigne pas à un contrat de bail écrit, il est fortement recommandé d’en établir un. Cela permet de préciser les éléments essentiels de la relation contractuelle. Avant de créer un contrat de bail, un bailleur averti devrait considérer les points suivants :
Nature de la propriété
Vous avez le choix entre proposer en location un appartement, une villa, un espace commercial, un parking, etc. Pour les emplacements résidentiels, il est possible de choisir entre un emplacement meublé ou non meublé. En cas d’emplacement meublé, un inventaire des meubles est requis.
Contrairement à une idée répandue, la location d’un appartement meublé n’échappe pas aux règles de protection du locataire. Si le bien comprend des annexes (cave, garage, parking), il est important de les préciser dans le contrat. Pour un jardin, l’entretien doit être réglé, généralement aux frais du locataire.
Pour les emplacements commerciaux, il est recommandé de préciser la destination des locaux et de vérifier leur compatibilité avec le bâtiment et son environnement. Les propriétaires de biens soumis au régime de la propriété par étages (PPE) doivent également examiner l’acte constitutif et le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE (RAU) pour s’assurer de la conformité de leur projet de localisation.
Choix du Locataire
Le terme “locataire” peut désigner une personne physique ou morale. Le candidat locataire doit fournir les informations nécessaires pour évaluer sa candidature. Ces éléments varient en fonction de la nature du bien (résidentiel/local commercial) et du locataire (personne physique/personne morale).
Il est essentiel de vérifier la solvabilité du locataire, ce qui peut nécessiter divers documents, tels que des fiches de salaire, des références, des extraits du Registre du Commerce, des bilans, etc. Dans certains cas, d’autres documents ou informations peuvent être requis.
Durée et Loyer
La loi prévoit que la caution peut être de durée déterminée ou indéterminée. Il est courant de fixer une période initiale et la durée de son renouvellement pour les baux à durée indéterminée. Il convient de noter que les baux d’habitation ont un préavis de résiliation de 3 mois, tandis que pour les baux commerciaux, il est de 6 mois. Le locataire peut contester le préavis.
En ce qui concerne le loyer, il peut en principe être fixé librement dans les limites du Code des obligations. Cependant, le locataire a le droit de contester le loyer dans les 30 jours suivant la réception du bien, sous certaines conditions. Certaines catégories de biens, telles que les appartements de vacances loués pour 3 mois ou moins, échappent à cette règle, tout comme les propriétés haut de gamme comprenant 6 pièces ou plus et les biens bénéficiant d’incitations gouvernementales et soumis au contrôle des autorités.
Formulaire officiel et documents de garantie
En cas de pénurie de logements, certains cantons peuvent exiger l’utilisation d’un formulaire officiel lors de la conclusion de nouveaux baux. Il est essentiel de se conformer à cette exigence et, le cas échéant, de faire signer le formulaire par le locataire.
Pour les garanties de loyer, la loi limite la garantie à 3 mois de loyer hors charges pour les logements. Cette garantie doit être déposée sur un compte bloqué au nom du locataire auprès d’une institution bancaire agréée.
En ce qui concerne les assurances, le locataire doit pouvoir fournir une attestation d’assurance responsabilité civile, avec d’autres assurances en fonction de la nature de la localisation.
En conclusion, la mise en location d’un bien et sa gestion obligatoire des compétences professionnelles, et un bailleur avisé ne manquera pas de s’entourer de professionnels pour obtenir des conseils.
