L’achat d’un terrain agricole en tant que bien immobilier est assujetti à diverses réglementations, surtout lorsque le futur propriétaire n’est pas un exploitant agricole. Examinons les principaux points à prendre en considération avant d’acquérir une propriété sur un terrain agricole.
Il n’est pas rare, lors d’une promenade dominicale, de découvrir une charmante ferme avec tous ses volets fermés, au milieu d’une vaste prairie en friche. Vous êtes-vous également imaginé et mener une vie paisible après sa rénovation ?
Cependant, la réalisation de ce rêve, bien que possible, comporte plusieurs obstacles qui nécessitent une explication approfondie. Conformément à la LDFR (Loi sur le droit foncier rural), l’achat d’une propriété sur un terrain agricole peut se révéler être un véritable défi, en particulier pour ceux qui ne sont pas des exploitants agricoles. Bienvenue dans le domaine du foncier agricole !
Zone constructible et non constructible : une division au cœur du principe d’aménagement territorial
Il est essentiel de rappeler en premier lieu que, comme le souligne l’Office fédéral du développement territorial, la séparation entre les zones constructibles et non constructibles demeure un principe fondamental de l’aménagement du territoire en Suisse. Cette séparation vise à maintenir les terres cultivables à des prix abordables et à les réserver à l’usage des exploitants agricoles. La révision de la LAT (Loi sur l’aménagement du territoire), en vigueur depuis le 1er mai 2014, a été largement acceptée par le peuple suisse, visant à densifier les centres urbains et à lutter contre l’étalement urbain.
En ce qui concerne la construction en dehors des zones constructibles, le droit fédéral prévaut, et les autorités cantonales sont responsables de son application. Les municipalités, quant à elles, ont une marge de manœuvre très limitée dans ce domaine.
Considérations à prendre en compte pour l’acquisition d’une propriété en milieu rural
Il est impératif de faire preuve d’une vigilance accumulée avant d’acquérir une propriété en dehors des zones constructibles. Ainsi, toute personne désirant acheter un bien immobilier en zone agricole doit prendre en considération plusieurs aspects.
Tout d’abord, le bien convoité doit échapper à l’application de la LDFR s’il veut éviter de se heurter au droit de préemption de l’exploitant agricole. Si la parcelle a une superficie inférieure à 2500 m2, elle ne sera pas soumise à la LDFR en ce qui concerne l’autorisation d’acquisition par un non-exploitant, le prix ou la charge maximale.
En revanche, si la surface est la plus importante, la LDFR s’appliquera. Seul un exploitant agricole peut transférer la propriété, à moins qu’aucun exploitant ne manifeste d’intérêt après une offre publique d’achat publiée dans la FAO (Feuille officielle suisse du commerce) et un journal agricole.
En cas de soumission à la LDFR :
Du point de vue de l’endettement, les charges hypothécaires ne doivent pas dépasser la charge maximale, c’est-à-dire l’estimation fiscale. En ce qui concerne le prix, le montant de l’achat ne doit pas dépasser le prix généralement accepté pour des biens similaires, selon un catalogue des prix établi par la Commission Foncière I, en tenant compte de la valeur ECA. Les autorisations de rénovation ou de transformation en dehors des zones constructibles sont assorties de conditions spécifiques et particulièrement strictes. Ces autorisations ne sont valables que si elles sont délivrées par l’autorité cantonale compétente.
Dans ce contexte, deux cas se distinguent :
Le logement agricole a été converti en logement non agricole avant le 1er juillet 1972 (date de la première loi fédérale limitant les constructions en dehors des zones constructibles). Le logement était non agricole à sa construction avant le 1er juillet 1972 et bénéficiait de la situation historique acquise. Dans le deuxième cas, le propriétaire peut rénover et éventuellement augmenter la surface habitable dans une certaine mesure (maximum 100 m2).
Cependant, si le logement était encore agricole à la date de référence, il peut être habité par un non-exploitant agricole, mais sans aménagement spécifique autre que celui conforme aux normes de confort standard.
La réalisation de modifications non autorisées expose l’acquéreur au risque, même après plusieurs années, de devoir remettre le bâtiment en conformité avec la réglementation en vigueur. De plus, ce risque et la mise en conformité peuvent être transférés à l’héritier ou à un futur propriétaire.
En conclusion, il est fortement recommandé, avant d’acheter une propriété située en dehors des zones constructibles, d’obtenir des preuves de la légalité de l’objet et de rechercher sur le potentiel de développement existant. Dans cette perspective, l’assistance d’un spécialiste maîtrisant l’ensemble des aspects de cette problématique apparaît indispensable.
Chez Mellender Immobilier, nous nous engageons à accompagner tout futur acquéreur dans son processus d’acquisition immobilière. Nous nous appuyons sur notre expertise en matière de respect des obligations légales et réglementaires, ainsi que sur notre connaissance approfondie du marché local, en intégrant des compétences en fiscalité et en droit.
