Expertise immobilière : Comment ça fonctionne et les différences valeurs

L’expertise ou l’estimation immobilière peut intervenir sur tous types de biens, terrain, maison individuelle, appartement, immeuble locatif, locaux artisanaux, bien hôtelier, hospitalier, servitudes, droit réel immobilier, etc…. En bref, sur tous objets construits ou cadastré.

L’expertise immobilière est l’évaluation d’un immeuble selon des normes, des méthodes et des formations officiellement reconnues. Elle engage son auteur qui assure une responsabilité juridique.

Le courtier ou l’expert devront tenir compte de divers facteurs d’influence :

Juridiques :

• Règlements
• Lois (aménagement du territoire, droit du bail, CCS, etc.)
• Normes
• Et autres

Physiques

• Nature de l’immeuble et son environnement
• Qualité architecturale
• État d’entretien
• Emplacement
• Et autres….

Économiques : 

• Conjoncture générale (dynamique du marché, taux)
• Conjoncture spécifique à l’immeuble
• Conjoncture locale
• Marché de l’emploi
• Etc…

Exemple de différents types de valeurs

• Valeur de liquidation
• Valeur de rendement
• Valeur d’amateur
• Valeur vénale
• Valeur intrinsèque
• Valeur de PPE
• Valeur de continuité

Définitions des valeurs

Les méthodologies de calcul sont utilisées afin de déterminer une notion de valeur qui va dépendre du but du mandat. L’expert est le plus souvent appelé afin de déterminer la valeur vénale d’un immeuble, dont voici la définition :

La valeur vénale

C’est le prix auquel des terrains et des immeubles peuvent être vendus dans un acte privé par un vendeur consentant à un acquéreur non lié au vendeur à la date de l’expertise, étant donné que le bien est proposé sur le marché libre, que les conditions de celui-ci en permettent une cession normale et qu’une période suffisante pour la négociation de la vente, compte tenu de la nature du bien, a été respectée.

La valeur intrinsèque (pour les biens de consommation, type appartement, maison, chalet etc…)

La valeur intrinsèque ne s’utilise plus que pour des objets de consommation (maisons individuelles, propriétés par étages, objets sans revenu locatif, immeubles spéciaux et affectés à un but particulier), soit des objets où le rendement probable a une importance secondaire ou nulle.

Elle est parfois appelée également valeur réelle, valeur matérielle ou valeur substantielle ou…encore valeur de pierre). Soit, valeur technique obtenue par l’addition des valeurs suivantes :

1. La valeur du terrain en pleine propriété ou en droit de superficie, obtenue par :

• L’analyse du site, du marché et des éventuels contrats constitutifs de droit de superficie se rapportant à l’immeuble,
• L’examen des volumes construits ou constructibles, des parties de terrain utilisées ou utilisables, selon le règlement des constructions
• L’incidence financière des servitudes, des contraintes légales ou conventionnelles grevant l’immeuble, diminuée des éventuels frais de démolition et de travaux spéciaux ;

1. La valeur de la construction obtenue par le calcul du coût de construction à neuf dans le confort actuel du bâtiment, diminuée de la dépréciation et tenant compte de son degré d’entretien ;

• La valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des infrastructures (raccordements, murs, trottoirs, jardin, etc.…) diminuée de leur dépréciation ;

• Pour le cas où la valeur des frais secondaires et financiers n’est pas comprise dans la valeur de construction décrite sous b) et c), il convient d’ajouter la valeur des frais secondaires et financiers. Ces frais doivent également être amortis en tenant compte de l’âge et de l’état du bâtiment.

La valeur d’un terrain est déterminée par :

1. Ce que l’on peut y construire

• Selon règlement de construction
• Attestation de zone (affectation)
• Servitudes (usufruit, droit d’habiter, DDP)

2. Son emplacement

• Ensoleillement et vue
• Accessibilité, équipement et typologie

3. Le marché

• L’offre et la demande

*Un terrain ne vaut que ce que l’on peut construire dessus !

Un terrain de 2000 m2 permettant la construction d’un chalet ou d’une villa pourra avoir la même incidence foncière * qu’une parcelle permettant la construction d’une tour, mais pas le même prix au m2.

* rapport entre le prix de construction et prix du terrain

La valeur du bâtiment :

On parle ici de la construction, soit du coût de construction à neuf nécessaire pour édifier l’objet (villa, immeuble locatif, tour, halle industrielle, hôpital ou tout autre objet comme un barrage, un pont, etc..).

Si l’expert évalue un objet existant, il devra tenir compte de la vétusté de l’édifice et tenir compte de l’entretien apporté depuis sa réalisation.

L’expert n’obtiendra que rarement le décompte de construction, voire jamais ! Il s’agira alors d’appliquer un coût à neuf essentiellement basé sur le prix au m3 bâti (parfois au m2), au vu du type d’objet et de la qualité des matériaux.

 En fonction du type d’ouvrage et des étages de celui-ci, l’expert appliquera un prix au m3 distinct et différent, qui se situera dans les fourchettes suivantes :

Immeubles locatifs :

• Pour les sous-sols : CHF 400.–/m3 à CHF 550.–/m3
• Pour les étages : CHF 700.–/m3 à CHF 850.–/m3
• Pour les galetas CHF 250.–/m3 à CHF 300.–/m3

Ouvrages de génie civil : CHF 350.–/m3 à CHF 450.–/m3

Halle industrielle : CHF 250.–/m3 à CHF 400.–/m3

Maison individuelle :  CHF 650.–/m3 à CHF 1’000.–/m3

*Ces coûts ne sont pas fixes et changent en fonction de l’objet, de sa typologie. Ils ne peuvent pas être pris comme tel sans réflexion et analyse.

La valeur de rendement (pour les immeubles locatifs)

Valeur obtenue par la capitalisation des revenus (bruts ou nets) réels ou estimés par l’expert selon le marché ou selon la loi, au moyen d’un taux de capitalisation à justifier.

Si la définition est plus courte, la détermination de cette valeur sera fondée, notamment sur divers critères économiques, légaux et analytiques. Une connaissance élargie des domaines de l’immobilier (droit de la construction, matériaux de construction, droit du bail, application de l’OBLF, comptabilité, analyse des contrats, projection futures) sont nécessaires afin d’établir cette valeur.

– A ce jour, la composante essentielle pour déterminer la valeur vénale des immeubles locatifs et des immeubles commerciaux est la valeur de rendement.

– Deux éléments principaux constituent cette dernière : les revenus nets qui sont générés par l’objet et le taux (d’actualisation / capitalisation / d’intérêt) appliqué dans l’évaluation ou l’expertise.

– Le principe qui prévaut est que l’immeuble a une valeur qui correspond à ce qu’il peut rapporter, par analogie à d’autres types de placements (actions, obligations).

La valeur de rendement d’un immeuble correspond à la somme des revenus qu’il génère, déduction faite des charges inhérentes à sa viabilité, rapportés à des frais financiers et des primes de risques.

Pour se faire, l’expert(e) examinera les recettes suivantes :

• Les loyers nets appliqués,
• Les baux à loyers, leurs avenants, les échelonnements, les adaptations des loyers, les réserves locatives,
• Les hausses et baisses légales possibles.

Il fixera, en fonction des loyers pratiqués dans le quartier, un loyer pour les locaux vides, vacants ou affectés à l’usage personnel du propriétaire.

Ensuite, l’expert(e) examinera les charges (décaissements nécessaires au fonctionnement de l’immeuble) comme :

• Les charges d’exploitation
• Les charges d’entretien

Il procédera à des correctifs, si celles-ci sont trop élevées ou trop faibles. Il justifiera, dans son rapport, ses modifications.

En sus des frais d’entretien usuels ci-dessus, l’expert prendra en considération une provision annuelle pour travaux lourds. En quelque sorte, un fonds de rénovation, permettant de couvrir les travaux lourds qui interviennent à intervalles réguliers.

La partie la plus délicate, pour déterminer une valeur de rendement, est sans aucun doute …. le taux.

La composition de celui-ci peut conduire à de très grandes différences de valeur.

• Une manière de déterminer, une partie de celui-ci, et d’établir un CMPC (coût moyen pondéré du capital).
• Le CMPC, à savoir les frais financiers liés au bien-fonds, est constitué d’une part des fonds étrangers (couverture des intérêts du prêt, des primes de risque liées, ainsi que d’autres facteurs) et d’autre part, des fonds propres (rémunération ou attente de rendement du propriétaire).

Pour terminer, retenez que selon l’objectif du mandat d’autres valeurs d’un bien immobilier peuvent être déterminées par l’expert(e), comme :

• Valeur de continuité
• Valeur de liquidation
• Valeur d’amateur
• …

*Ces valeurs s’utilisent dans d’autres contextes, en fonction de l’objet ou du mandat.