Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter dans toute la Suisse.
En 2020, le marché immobilier suisse a connu une augmentation des prix de +5.5% pour les maisons et de +5.1% pour les appartements en PPE. En 2021, la hausse des prix était de +4% pour les maisons et de +3% pour les appartements en PPE.
En 2022, la hausse a continué son envolée avec +7% pour les maisons et +5% pour les appartements en PPE, et cela malgré la hausse des taux d’intérêt entrepris par la Banque nationale suisse (BNS) en juin, septembre et décembre 2022.
En 2023, les prévisions sont à la baisse avec des prix qui devraient commencer à fléchir compte tenu de la pression et de la tendance haussière des taux qui pèse sur le marché immobilier en Suisse.
Pourquoi les prix ont-ils continué d’augmenter sur le marché immobilier en Suisse jusqu’en 2022 ?
Depuis mars 2020 et le début de la crise sanitaire du Covid-19, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter pour atteindre des niveaux historiquement élevés jamais égalés jusqu’à ce jour dans toute la Suisse.
Cette hausse des prix s’explique principalement pour trois raisons :
La demande sur le marché immobilier en Suisse pour l’acquisition de logements en propriété s’est envolée depuis 2020 jusqu’à ce jour
Avec l’obligation de rester chez soi suite à la crise sanitaire du Covid-19 (semi-confinement débutée en mars 2020), la population suisse s’est rendue compte rapidement de l’importance de posséder un bien où l’on se sent bien chez soi.
Suite à ce changement de paradigme, la demande des acheteurs pour l’acquisition d’un logement en propriété a rapidement explosé. En 2021 et 2022, la demande a continué d’augmenter pour entretenir des prix historiquement élevés sur le marché immobilier en Suisse.
L’offre de biens à la vente sur le marché immobilier en Suisse reste limitée
Depuis 2020, l’offre de biens à la vente sur le marché immobilier reste très limitée dans toute la Suisse.
Avec peu de biens en vente, les prix de l’immobilier ont poursuivi leur hausse dans un marché où les biens ne sont que peu en concurrence les uns avec les autres.
Les taux ont augmenté mais restent relativement bas historiquement sur le marché immobilier en Suisse
La BNS a mentionné que les taux d’intérêt étaient en partie responsable de la forte hausse des prix de l’immobilier depuis de nombreuses années.
En effet, les acheteurs ont pu acquérir des logements en propriété à des conditions très attractives et bénéficier de taux qui n’avaient jamais été aussi bas auparavant.
Un élément supplémentaire qui a permis d’entretenir la hausse des prix sur le marché immobilier en Suisse depuis les 10 dernières années.
Cependant cette tendance haussière des prix de l’immobilier pourrait bien changer en 2023 suite au relèvement des taux d’intérêt par la BNS à trois reprises en 2022. En effet, la Banque nationale suisse a augmenté une première fois les taux en juin 2022 de 50 points de base (de -0.75% à -0.25%), en septembre 2022 de 75 points de base (de -0.25% à +0.5%) et en décembre 2022 de 50 points de base (de +0.5% à +1%). Suite à cette montée des taux d’intérêt, la demande pour l’acquisition d’un nouveau logement de la part des acheteurs a déjà commencé à diminuer sur le marché immobilier en Suisse. Avec une baisse de la demande, les prix pourraient bien fléchir en 2023.
Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier en Suisse en 2023 ?
Au 4ème trimestre 2022, les prix ont continué leur progression malgré un contexte marqué par la hausse des taux d’intérêt. Le prix des maisons individuelles ont augmenté de +1.4%, alors que le prix des appartements en PPE ont augmenté de +1.9%.
Sur l’année 2022, la hausse des prix étaient supérieure à +5% pour les maisons et +7% pour les appartements en PPE.
Début 2023, les prix des appartements et des maisons ont poursuivi leur hausse dans un marché où l’offre de biens à la vente reste toujours limitée et où la demande de la part des acheteurs subit actuellement un ralentissement.
En 2023, la demande de logements en propriété a sensiblement diminué en raison de l’anticipation de la hausse des coûts de financement durablement plus élevé.
Cependant avec une offre de biens à la vente qui reste toujours vraiment limitée, la baisse de la demande ne permet pas encore à ce jour d’interrompre la dynamique des prix.
Prévisions : Une baisse des prix sur le marché immobilier en Suisse est-elle prévue en 2023 ?
En 2023, le contexte économique morose (crise en Ukraine, hausse des prix de l’énergie, risque de récession) et la hausse des taux d’intérêt entrepris par la BNS en juin 2022 (+0.5%) et en septembre 2022 (+0.75%) pourrait avoir un impact baissier sur les prix de l’immobilier à l’avenir en Suisse.
Dans son dernier rapport sur la stabilité financière, la BNS évoque plusieurs points clés qu’il est important de rappeler pour 2023 :
– La BNS considère que les prix de l’immobilier sont trop élevés.
– Elle quantifie la surévaluation du marché immobilier en Suisse entre 10% à 35% selon les régions.
– Elle considère qu’une baisse pourrait se produire jusqu’à 20% selon les régions dans les années à venir en fonction de l’évolution des taux d’intérêt.
– Elle mentionne également qu’une hausse des taux d’intérêt n’entrainerait pas un effondrement des prix de l’immobilier en Suisse.
Compte tenu des éléments évoqués ci-dessus et du contexte économique actuel, les prévisions sur le marché immobilier suisse sont à la baisse avec un fléchissement des prix par rapport à 2021 et 2022.
Quels sont les dernières informations immobilières à savoir sur le marché immobilier en Suisse en 2023 ?
Mars 2023 :
Le marché immobilier résidentiel suisse continue de montrer une résilience face à la hausse des coûts de financement induite par l’augmentation des taux d’intérêt, avec une hausse de 1% des tarifs pour les acheteurs de maisons et d’appartements à la fin du premier trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent, selon l’indice SWX Private Real Estate du cabinet de conseil immobilier Cifi. En comparaison annuelle, le taux de croissance demeure supérieur à la moyenne, s’élevant à 4,6%. Cependant, le cabinet anticipe que le pic devrait être atteint dans le segment des logements en propriété dans les régions rurales et plus périphériques.
En ce qui concerne l’immobilier de rendement, la hausse des prix a été moins prononcée, avec une croissance de seulement 0,4% au cours des trois premiers mois de l’année. Néanmoins, les tarifs ont augmenté de 4,8% en glissement annuel. Cifi note que ce ralentissement notable était prévisible, car l’inversion des taux d’intérêt a accru les coûts de financement des biens immobiliers, rendant d’autres opportunités d’investissement, comme les emprunts et les obligations, plus attrayantes pour les investisseurs.
Malgré ce ralentissement, la pénurie de logements dans les centres urbains devrait continuer à stimuler la croissance des loyers, rendant l’immobilier de rendement toujours attrayant. Cependant, les investisseurs semblent moins disposés à accepter des prix d’achat toujours plus élevés pour ces revenus, comme cela a été le cas au cours des dernières années. L’analyse de Cifi souligne donc un marché immobilier en évolution, avec des investisseurs devenant plus exigeants face à la hausse des coûts de financement et une possible saturation des prix dans certaines régions.
Mai 2023 :
Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), l’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (Impi) a connu une augmentation de 3,9% sur un an pour atteindre 114,6 points au premier trimestre de 2023. Cette augmentation a été observée à la fois pour les maisons individuelles, avec une hausse des prix de 4,1%, et pour les appartements, où une croissance de 3,8% a été enregistrée. Cependant, cet indice a ralenti sa progression depuis qu’il a atteint un pic au début de 2022 avec une hausse de 7%. Comparé au dernier trimestre de 2022, l’indice a en effet connu une baisse de 1,2%.
Au début de l’année 2023, face à l’augmentation des taux d’intérêt, la demande pour l’immobilier résidentiel en propriété, tant pour les appartements que pour les maisons, a ralenti, revenant aux niveaux observés en 2019, avant le début de la pandémie de coronavirus. C’est ce qu’ont souligné les analystes de Credit Suisse dans une étude.
Malgré la contraction de la demande, la hausse des prix s’explique par une offre limitée sur le marché immobilier suisse. Néanmoins, la croissance des prix a ralenti par rapport aux forts taux de croissance enregistrés au cours des deux années précédentes. Les augmentations les plus importantes ont été observées dans les régions touristiques des Grisons et du Valais.
Après avoir augmenté de manière continue pendant près de 21 ans, on prévoit que les prix de l’immobilier résidentiel ralentiront encore davantage leur progression en 2023 – avec une hausse respective de 0,5% pour les appartements et de 1,5% pour les maisons – avant de commencer à reculer lentement à partir de 2024.
Cette tendance devrait être soutenue par la poursuite du resserrement monétaire initié l’année dernière par la Banque nationale suisse (BNS). Les experts de Credit Suisse prévoient une nouvelle augmentation de 50 points de base à 2% du taux directeur lors de la réunion de juin, suivie d’une dernière augmentation de 25 points en septembre, qui porterait le taux directeur à 2,25%. Par conséquent, le coût des hypothèques devrait augmenter et peser sur la demande immobilière.
Source : https://www.estimation-bien-immobilier.ch/marche-immobilier-suisse-2023-2024-2025/
